去年全國商品房銷售額超8萬億 行業集中度再提高
2014中國房地產開發企業10強榜單
在經歷樓市供銷兩旺之後，中國樓市各項指標在2013年達到新高峰。中國房地產研究會、中國房地產業協會發佈的《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，2013年，500強房地產開發企業銷售額、銷售面積等相關指標紛紛創下新高，業內人士表示，隨著市場與傳統模式日漸逼近天花板，未來房地產新的增值模式在何方，成為房地產企業思考與探索重點。
萬科與恒大排名前兩位
從2006年發佈首份報告至今，房企500強報告已經走過8年光陰，成為反映過去一年中國房地產市場的晴雨表。
報告顯示，2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%，銷售面積同比增幅快速回升，達到2010年以來的最高水平；全國商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。與此同時，500強房地產開發企業商品房銷售面積總額達3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領先於全國水平，而萬科與恒大排名前兩位。
"銷售面積從全年不到6億平方米，到去年達到13億平方米，銷售金額達到8萬億，龍頭房企從百億，到現在已經突破千億，一些企業已經開始向兩千億規模邁進，數據變化的背後，反映出中國房地產走向成熟。"報告執筆者、易居中國執行總裁丁祖昱研究房地產發展近十年，他總是能從數據的變化中感受房地產發展脈絡。對於2013年品牌房企的表現，丁祖昱用去年網絡流行語"喜大普奔"形容。
集中度再提高
在房地產行業整體上漲的同時，品牌企業的規模也在不斷膨脹。報告顯示，去年率先實現千億銷售的萬科、保利和綠地保持穩步發展，萬達、中海、碧桂園、恒大順利躋身"千億軍團"。
然而，在房企千億俱樂部成員不斷增加的同時，房企分化也在進行。隨著房地產市場的波動和各區域市場的分化，近年來持續的產業集中度提升之勢在2013年得以延續。報告顯示，2013年10強房地產開發企業銷售總金額達到10789.8億元，占500強銷售總金額的33%，較2012年提升1個百分點；銷售面積總計10719.2萬平方米，占500強總銷售面積的39%，較2012年提升3個百分點。前50強、100強銷售金額分別為19642.41億元和24002.88億元，分別占500強總銷售金額的60%和73%，比重均有所上升。
丁祖昱表示，房地產企業從百億到千億，用的是傳統擴張模式，後千億時代，無論是行業還是傳統模式，都會遇到瓶頸與天花板，因此需要新的發展模式。比如萬科提出的金融房地產方向、小股操盤模式，這些模式將與發達國傢已有成熟模式接軌，開發商將成為更純粹開發商。
償債壓力上升
作為資金密集型行業，房地產開發企業風險管理向來是企業發展的關鍵。2013年以來由於銷售良好，不少開發企業選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點桃園復興汽車貸款。
報告顯示，短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發企業流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年均值為14.90%。長期償債指標方面，2013年500強房地產開發企業凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。
中國房地產業協會副會長朱中一表示，500強房地產開發企業利潤和盈利效率雙雙回升與房地產開發行業整體環境有關。但由於政府對房價漲幅的持續關註，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續。單純依賴房價上漲獲得利潤的逐漸終結迫使企業未來必須要靠管理上的精耕細作，通過建造標準化、產品線組合、提升營銷精準度等方式以降低建造成本和銷售管理費用來提升利潤空間。
尋找新利潤點
房地產行業發展至今，房地產開發企業之間的競爭重心不僅僅集中在土地、成本、價格等以利潤導向的領域，更蔓延至產品業態、後續服務、營銷策略等領域，在此背景下，500強房地產開發企業加大在區域聚焦、產品及服務等方面的戰略舉措。
分析人士指出，綜合實力10強企業具有規模大、成長穩定、盈利能力好、運營效率高等特點。尤其是恒大在企業發展戰略、運營管理模式等領域亮點頻出，其在2013年全力實施"112計劃"，推動其在調控汽車貸款信貸利率試算任何問題免費諮詢信貸化貸款全省皆可處理年實現銷汽車貸款計算售超千億的飛躍；還通過與哈佛大學、清華大學達成戰略合作，實現企業戰略升級。此外，恒大在快消、商業、酒店、體育與文化等領域也取得豐碩成果，企業規模與品牌影響力持續提升，成為最能與萬科相抗衡的龍頭房企。
專傢預期，未來的房地產在"穩增長、調結構"的國傢經濟戰略中仍然扮演重要角色。隨著行業集中度的提升，地域多元化程度高、增長戰略清晰和財務管理穩健的龍頭企業將獲得更好的發展，萬、恒雙雄的發展狀況將極大影響行業整體的競爭態勢。
丁祖昱表示，2013年是過去十多年房地產發展的一個高點，2014年將迎來轉折的一年，房地產思路與市場容量企業發展模式都會發生變化。原有的規模增長還會有，但將漸漸不會成為主旋律。
朱中一表示，2013年，一些骨幹企業除加強瞭與金融業的合作外，還註意加強瞭與電子商務的合作。今後，房地產業與信息業、金融業、建築業等相關產業的合作是大趨勢，這裡也包括要重視發揮采購平臺的作用。
觀點
易居中國執行總裁丁祖昱
互聯網思維將改變房企運作模式
互聯網思維中最核心的精神是開放與創新，與年齡無關，也不是簡單的技術，互聯網關註客戶及他們的持續需求，所以互聯網最終的落腳點是要吸引消費者不斷重復使用它們的平臺(網站)；而房地產思維卻是相對封閉與傳統，房地產企業更關註企業運作和產品本身，最終的落腳點是吸引消費者一次性購買房產。房地產行業這種思維模式是由房地產本身特征決定的，不可移動，產品非標準，一次性交易不需要回頭客，所以從某種程度上講房地產不用互聯網思維也完全沒有問題，也能夠發展得很好，至少已發展成為中國的第一大支柱產業。然而，對規模房企來說，能夠脫離原來的發展階段和競爭層面，所以就有瞭萬科學習互聯網後考慮更多的不是平臺和技術發展，而是體制和機制的改變。
中國房協副會長朱中一
分類調控實現住有所居
2013年，市場的差異性明顯。一線城市和部分二線城市供不應求，一些三、四線城市存量房消化壓力大。12月末，全國商品房待售面積49295萬平方米，比9月末增加瞭4659萬平方米，其中住宅待售面積增加3077萬平方米，商業營業用房待售面積增加704萬平方米。針對市場的差異性，2014年調控體現瞭分類調控的思路。針對不同城市情況分類調控，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲快的城市要從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，增加住房用地和中小套型商品房、共有產權住房供應，抑制投機投資性需求。存量房去化壓力大的城市，要註意消化存量，控制新開發規模。分類調控、雙向調控以及長效機制建設將成今年房地產政策主基調，擴大聯網城市范圍。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08122655138.shtml
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